عقد اجاره چه نوع عقدیه؟ 

 

آرزوی داشتن خونه ه­ای جداگونه که به نام خود آدمی­ باشه، همیشه با مشکلاتی بزرگ مثل قیمت بالای خونه از طرفی و ناتوانی مالی آدم از طرف دیگه روبه رو بوده­ است. به خاطر این روش­ های مختلفی مورد استفاده قرار گرفته ­است تا آدم ­ها بتونن در عین حال که خونه­ ی مستقلی ندارن، سر پناهی واسه خود و خونواده­ شون جفت و جور کنن. یکی از عادی ­ترین و عادی ترینِ این روش ­ها انعقاد قراردادی به نام «اجاره» بوده و هست. این قرارداد که در عین عادی بودن، قدمتی طولانی هم داره مواد خیلی از قانون مدنی رو به خود اختصاص داده و قوانین اون در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مورد اشاره قرار گرفته ­است. در دو نوشتار دیگر با عنوان «مقصود از اجاره به شرط تملیک چیه؟» و «قوانین مالک و مستأجر که باید بدونین»، ابعادی از این قرارداد رو بررسی کردیم و در این نوشتار وجود این قرارداد و ویژگی­ های اونو توضیح می کنیم.

خونواده

وجود قرارداد اجاره

اگه به قانون مدنی مراجعه کنین و به مواد مربوط به قرارداد اجاره خونه یا اجاره ملک تجاری نگاهی بندازین، با تعریفی یک خطی که قانون­گذار واسه این قرارداد اشاره کرده­ است، روبه رو میشید. درماده­ ی ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره به عنوان عقدی تعریف شده ­است که در اثر اون، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می­ شه. پس در قرارداد اجاره، مالکیت منافع به مستأجر انتقال پیدا می­ کنه اما پیش از پرداختن به این موضوع که اصلا مقصود از مالکیت منافع چیه، لازمه به این نکته اشاره کنیم که قرارداد اجاره دارای چار بخش اصلیه. این ارکان عبارتند از:

  1. مؤجر (مالک یا اجاره دهنده)؛
  2. مستأجر (اجاره کننده)؛
  3. عین مستأجره یا مورد اجاره (چیزی که اجاره داده می شه)؛
  4. اجاره بها (بهایی که اجاره کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می­ کنه).

مالک عین و مالک منافع

همونجوریکه اشاره شد اثر اصلی قرارداد اجاره، انتقال مالکیت منافع از موجر یا مالک به مستأجره؛ یعنی پس از انعقاد قرارداد ، مستأجر مالک منافع مالی می­ شه که اونو اجاره کرده­ است اما مقصود از مالکیت منافع چیه؟

واسه جواب به این سوال می ­توان این­گونه گفت که هر مالی دو بُعد داره؛ عین و منفعت. عین همون جنبه­ ی فیزیکی و محسوس ماله؛ چیزی که قابل لمس و مشاهده س اما منفعت یک مال، قابل مشاهده یا به عبارت بهتر محسوس نیس. اگه شخصی مالک عین یک مال باشه، مالک منافع اونم هست و در این صورت می­ تواند هر نوع بهره دلخواه رو از مال خود ببره. اما در بعضی وقتا هم یک مال می­ تواند دو مالک داشته باشه؛ به گونه ­ای که یک نفر مالک عین مال بوده و دیگری مالک منافع اون باشه. در قرارداد اجاره هم مالی که به اجاره داده می­ شه دو مالک داره که در اون موجر یا اجاره دهنده، مالک عین ماله و مستأجر، مالک منافع اون. مستأجر با مالکیت نسبت به منافع، بر اون­چه اجاره کرده ­است تسلط پیدا می ­کنه و می ­تواند از اون بهره ببره. لازم به ذکره که مالکیت نسبت به عین یک مال در درجه­ ی بالاتری قرار داره و اختیارات بیش­تری رو هم واسه مالک جفت و جور می­ کنه.

مطلب مشابه :  عسر و حرج چیه و چیجوری میشه اون رو اثبات نمود؟ 

مثلا شخصی که مالک عین یک ماله می­ تواند اونو بفروشه یا به شخص دیگری اجاره بده اما مستأجر که مالک منافعه، نمی­ تواند مورد اجاره رو بفروشه بلکه فقط می تونه اون­ رو به دیگری اجاره بده مگه این­که اجاره­ دهنده در قرارداد اینجور حقی رو از اون سلب کرده باشه. اگه مالک یا اجاره ­دهنده، حق اجاره دادن ملک رو از مستأجر سلب نکنه و همچین چیزی در قرارداد مورد اشاره قرار نگیرد، مستأجر می ­تواند مالی رو که اجاره کرده به شخص دیگری اجاره بده. پس حق اجاره دادن هم حقی واسه مستأجره که می­ تواند به وسیله مالک ازش سلب شه.

در صورتی که شخصی مال خود رو اجاره بده، با توجه به این­که مالکیت منافع اونو به شخص دیگری واگذار کرده ­است، میزان اختیارات اون نسبت به مال خود کمتر می­­ شه؛ مثلا پس از انعقاد عقد اجاره، مالک موظفه مورد اجاره رو به اجاره­ گیرنده تحویل بده و نباید کاری کنه که در بهره بردن و استفاده کردن مستأجر از مال مورد اجاره، مانع ایجاد شه.

مسئولیتای بعد از انعقاد قرارداد

پس از انعقاد یا شکل ­گیری عقد اجاره، حقوق و تکالیفی واسه هر کدوم از دو طرف به وجود می ­آید. مثلا به عنوان یکی از مهم­ ترین تکالیف مالک (اجار ه دهنده) می ­توان به این مورد اشاره کرد که مالک موظفه مالی رو که اجاره داده در اختیار مستأجر بذاره به گونه ­ای که اون بتونه از اون به طور کامل بهره ببره. در صورتی که اجاره­ دهنده از انجام این تکلیف پرهیز کنه، می ­توان از دادگاه زور اونو خواسته نمود و اگه زور اون ممکن نباشه، مستأجر می­ تواند قرارداد اجاره رو فسخ کنه (برهم­ بزنه).

در مقابل اون مستأجر هم موظفه که در موعد مقرر در قرارداد، اجاره ­بها رو به مالک پرداخت کنه. در صورتی که مستأجر در موعد مقرر در قرارداد اجاره بها رو پرداخت نکنه، اجاره ­دهنده در اول باید واسه اون اظهارنامه ­ای ارسال کنه. اگه در طول یک سال دو مرتبه به دلیل نبود پرداخت اجاره ­بها این کار رو بکنه ولی مستأجر هم­اونقدر اجاره ­بهای خود رو نپردازد، مالک می­ تواند از دادگاه بخواد که حکم تخلیه رو صادر کنه. پس مالک نمی ­تواند به صرف یک بار نبود پرداخت اجاره بها به وسیله مستأجر، واسه تخلیه­ ی ملک خواسته کنه. هم­اینجور باید توجه نمود که اگه اونقدر­چه مالک مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین و مثل اون از مستاجر دریافت کرده باشه، در صورتی می­ تواند تخلیه ملک خود رو از مستأجر خواسته کنه که این وجه رو به مستأجر پرداخت کنه. در عرف به مبلغی که مستأجر در اول به عنوان تضمین به مالک پرداخت می ­کنه، رهن گفته می­ شه.

مطلب مشابه :  عفونت قارچی واژن، علائم، پیشگیری و علاج های خونگی اون 

ویژگی­ های قرارداد اجاره

تأمل و دقت در مواد قانونی ما رو به این نتیجه می­ رساند که قرارداد اجاره دارای دو ویژگی بسیار مهمه. این ویژگی ­ها عبارتند از:

الف. معوض بودن

قرارداد اجاره معوض (غیررایگان) است؛ یعنی همون­ گونه که مستأجر مالک منافع عین مستأجره می ­شه و می ­تواند از اون بهره ببره، در عین حال هم موظفه که مبلغ معینی رو به عنوان اجاره ­بها به مالک یا اجاره­ دهنده بده یا اینکه تعهد به پرداخت اون کنه. این­که چه مبلغی و در چه بازه­ ی زمانی به عنوان اجاره بها به مالک باید پرداخت شه، به توافق مالک و مستأجر مرتبطه، اما در صورتی که در قرارداد اجاره این­گونه توافق کنن که مستأجر کلا اجاره ­بها نپردازد، قرارداد اجاره باطل هستش. منظور از باطل بودن قرارداد اجاره هم به معنای اینه که این قرارداد هیچ اثری نداره و گویا هیچ قراردادی منعقد نشده ­است.

معمولا در عرف به این ترتیبه که مستأجر به شکل ماهیانه مبلغی رو به عنوان اجاره بها پرداخت می کنه اما اگه دو طرف قرارداد اجاره بر پرداخت مبلغ معینی به عنوان اجاره بها توافق کنن اما زمان پرداخت اونو مشخص ننمایند، مستأجر موظفه در همون زمانِ انعقادِ قرارداد اونو بده. به عبارت بهتر، اگه دو طرفِ قرارداد اجاره تصمیم دارن که اجاره بها در بازه­ ی زمانی خاصی پرداخت شه باید اونو در قرارداد به روشنی بگن.

ب. موقت بودن

قرارداد اجاره یک قرارداد موقت و مدت­ داره و نمیتونه به شکل دائمی منعقد شه. در این قرارداد مالکیت منافع به مدت خاصی به مستأجر انتقال پیدا می­ کنه و پس از پایان این مدت باید مستأجر اون­چه رو اجاره کرده ­است به مالک اون برگردونه. واسه همین اگه در قرارداد اجاره مدت زمان اون مشخص نشه یا اگه دو طرف با هم توافق کنن که این قرارداد به شکل دائمی منعقد شه، قرارداد باطل هستش. دلیل اهمیت موقت (غیردائمی) بودن عقد اجاره اینه که اگه یک نفر مالک یک مال باشه و اونو به شکل دائمی به یک شخص اجاره بده با توجه به این­که در این مدت مال در اختیار مستأجر هستش و خودش نمی ­تواند از اون استفاده کنه، مالکیت­ اون یک مالکیت سست هستش چون در عین حال که مالک یک ماله اما واسه همیشه امکان استفاده از اونو از دست می ­بده.

دیدگاهتان را بنویسید